Cuando se adquiere una vivienda es vital conocer el estado legal de la misma. Es posible que el inmueble tenga hipotecas, deudas usufructos u otro tipo de condicionantes que pueden afectar a la venta. A la hora de adquirir una vivienda heredada, es importante mirar con lupa la situación de la vivienda, ya que, en el caso de no tener un testamento, existe el riesgo de que aparezca un heredero y reclame la vivienda.
Esta situación ha aumentado tristemente durante el último año y medio de pandemia. El inesperado exceso de mortalidad ha hecho que mucha gente fallezca sin dejar testamento, lo cual genera una problemática para dilucidar a quien corresponden sus bienes. Para proteger a los herederos, se redactó el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, también conocido como Ley de Cuba.
¿Qué es la Ley de Cuba?
El artículo 28 de la ley hipotecaria establece que «las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos».
En la práctica, en el supuesto de fallecimiento sin testamento, se abre un plazo que dura 24 meses en el cual pueden aparecer herederos inesperados reclamando su parte de la herencia. De este modo, si se realiza una compraventa de la vivienda, al heredero que aparece le corresponde como derecho una parte del montante.
Así, los bancos se resguardan a la hora de conceder hipotecas sobre viviendas a las que pueda afectar la Ley de Cuba, debido al riesgo de que aparezcan terceros reclamando su parte de la herencia.
¿Por qué se llama así?
El origen de esta normativa data del siglo XIX. La vigente ley Hipotecaria se promulgó en 1946, pero muchas de las disposiciones que contiene vienen de antes. En concreto, el artículo 28 de esta Ley es la cristalización de una realidad social de la España con territorios de ultramar.
En esa época, cuando las islas de Cuba y Filipinas formaban parte del ordenamiento jurídico español, era relativamente común que, cuando una persona fallecía y dejaba sus bienes, aparecieran hijos a los pocos meses reclamando la herencia: un ejemplo clásico es el comerciante que forma descendencia en los territorios de ultramar, vuelve a la península para fallecer y a los meses, llegan esos hijos criollos para reclamar sus derechos como propietarios.
De este modo, la Ley incluyó una disposición para proteger a los hijos desconocidos.