La actual crisis sanitaria así como las restricciones sociales y comerciales están trayendo consigo una coyuntura económica dura que está repercutiendo en muchas familias: ERTEs, despidos y, en casos extremos, impagos hipotecarios. Esta última acción puede derivar en ejecuciones hipotecarias u ordinarias, lo que conlleva a la pérdida de vivienda, pero hay diferencias entre sí. A continuación, te explicamos cuáles.
Ejecución ordinaria o ejecución común
En este procedimiento, si el deudor deja de pagar las cuotas, el acreedor hipotecario (normalmente entidades bancarias) puede ejecutar no solo la hipoteca, sino todas las escrituras públicas de préstamos. Es decir, no solo puede ejecutarse el bien hipotecado sino todos los bienes del deudor.
Ejecución hipotecaria
En este procedimiento, en caso de impago por parte del deudor, el acreedor hipotecario puede cobrar su deuda únicamente mediante el bien hipotecado. Esta ejecución protege a los deudores ante la posibilidad de poner en peligro gran parte de su patrimonio, pero hay algunas consideraciones y requisitos a tener en cuenta.
Contrariamente a la ejecución ordinaria en la que se ejercita una acción personal frente al deudor, la ejecución hipotecaria se fundamenta en una acción real, esto es, que se ejercita contra la garantía o bien a realizar y su titular registral (además de contra el deudor principal). La hipoteca pues, para su existencia, debe constar debidamente inscrita en el Registro y contemplar las especificidades y requisitos que para esta tipología de derechos y su ejecución la ley procesal prevé: por un lado, la exigencia relativa a que los interesados han debido fijar en las escrituras de constitución de la hipoteca el valor de tasación de la garantía hipotecaria (inmuebles, buques…); por otro lado, el deudor debe haber fijado en la escritura de constitución de la hipoteca un domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos. Estos requisitos se encaminan a agilizar un procedimiento especial que, en el caso contrario, precisarían de la previa obtención del embargo y valoración del bien, así como notificar a deudores por los canales ordinarios que a menudo ralentizan los procedimientos judiciales.
La jurisprudencia y, muy especialmente, los recientes cambios legislativos articulados mediante la LCCI (Ley de contratos de crédito inmobiliario), promueven una mayor y mejor información al deudor hipotecario (incluso mediante el asesoramiento y supervisión notarial de la información facilitada por las entidades de crédito) y, a su vez, facilita la mejor identificación de eventuales cláusulas abusivas que vienen siendo uno de los motivos recurrentes para la oposición de los deudores a la ejecución. Así, además de las referidas cláusulas abusivas, el deudor solo podrá oponerse a la ejecución por motivos tasados: extinción de la garantí y error en la determinación de la deuda.
Pros y contras de la ejecución hipotecaria
En caso de impago de menos de dos meses, la ejecución hipotecaria no tiene lugar. En caso de más de tres meses, el banco inicia la ejecución hipotecaria que dará lugar a la subasta pública de la vivienda. Hay que tener en cuenta que, en este caso, la entidad financiera puede reclamar no solo las cuotas pendientes de pago, sino el total pendiente de la deuda hipotecaria, un interés en concepto de penalización del 20-25% más los costes del proceso judicial. Si además la subasta no cubre el total de estos costes, quedaría todavía parte de la deuda hipotecaria en el deudor.
Sin embargo, si el inmueble a ejecutar es la vivienda principal, el deudor puede, hasta la fecha de la subasta, liquidar la deuda pendiente más los gastos contraídos y recuperar su vivienda como si nada hubiera pasado. Esta opción solo puede llevarse a cabo una vez cada 5 años.
Por lo que respecta a la subasta, un aspecto importante a saber es que la entidad financiera no puede fijar el precio por debajo del 75% de la tasación del inmueble. Esto es una medida de protección al deudor, con el objetivo que el acreedor no sitúe el precio de la vivienda muy alejada al precio de mercado y al deudor le siga quedando una gran deuda por liquidar.
Ante ambos tipos de ejecuciones, es fácil afirmar que ninguna de ambas sería la deseada y que una dación en pago, es decir, liquidar la deuda pendiente mediante la entrega de la vivienda, sería la mejor forma de saldar los pagos pendientes.