En islas, lugares costeros y como segunda residencia. Es la característica principal de los no residentes que contratan hipotecas en España, una tendencia que ha ido creciendo paulatinamente en la última década, pero que factores externos al mercado como el Brexit o la pandemia de la Covid-19 han atenuado. Aun así, la compraventa de inmuebles por parte de extranjeros supuso el 10% de las transacciones totales el pasado año, de acuerdo a los datos ofrecidos por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Inmuebles de España.
Debido a su condición, las hipotecas para no residentes están sujetas a determinadas condiciones de contratación: ¿cuáles son y por qué?
¿Qué perfil tiene el comprador?
La legislación tributaria establece que a efectos fiscales se considera no residente, por exclusión, a cualquier persona que resida menos de 183 días al año en territorio nacional, o no perciba la mayor parte de sus ingresos en España o cuyo núcleo familiar directo no resida en el Estado.
Así, el perfil de contratación de hipotecas por parte de extranjeros son ciudadanos europeos que buscan segundas residencias en lugares con alto atractivo turístico y vacacional. En este sentido, los que más compran inmuebles en España son los ingleses, alemanes y franceses, y sus zonas predilectas son las Islas Canarias y Baleares y lugares costeros como Murcia o Málaga.
En estas zonas, la adquisición de vivienda por parte de extranjeros ronda entre el 20 y el 30% de las operaciones totales.
¿Qué diferencia hay?
Las entidades financieras conceden hipotecas a extranjeros con condiciones más duras debido a una serie de factores. En primer lugar, la adquisición de segundas residencias está, por lo general, sujeta a condiciones más exigentes independientemente de la procedencia del cliente.
En segundo lugar, las entidades intentan blindarse frente a posibles impagos, por la dificultad que supone la litigación en caso de posibles impagos, ya que existe una mayor complejidad para obtener información sobre el perfil de solvencia y en caso de morosidad, se debe apelar a tribunales extranjeros. Por ende, el único bien que garantiza el pago es el propio inmueble, por lo que este estará sujeto a una mayor exigencia en términos monetarios.
Por último, no hay que desdeñar que, por la propia naturaleza de la transacción, los no residentes no pueden acogerse a determinadas bonificaciones, como puede ser la domiciliación de las nóminas, que vienen acompañadas de tipos de interés más atractivos.
En la práctica, esto supone tipos de interés más altos y la exigencia de entradas más elevadas, en torno al 40% del coste total.
¿Qué documentos hay que presentar?
La ley obliga a los no residentes a presentar documentación que acredite el origen lícito de los fondos con los que se sufraga la hipoteca. Aparte de esto, el cliente deberá presentar los siguientes documentos:
- Certificación de residencia fiscal.
- Declaraciones tributarias en el país de origen.
- Documentación acreditativa de ingresos (en función de cada país)
- NIE, para la presentación de las correspondientes liquidaciones ante la Administración Tributaria derivadas de la adquisición del inmueble.
- Contrato de compraventa (o arras) del inmueble a adquirir.